Юридическое сопровождение сделок при покупке земельного участка
Приобретение земельного участка - процесс более сложный, чем покупка квартиры или дома. При его оформлении без юридического сопровождения добросовестный покупатель может допустить ошибки, что, в конечном счете, приведет к признанию сделки недействительной. Нужно очень тщательно оценивать документы, которые предлагает продавец, обязательно проверять их подлинность и полноценность. И в этом вам поможет грамотный юрист по земельным спорам. Он учтет все нюансы, которых очень много. Например, нужно согласие на проведение сделки второго супруга, причем письменное. Он выяснит, имеют ли права на этот участок третьи лица.
Приглашенный вами нотариус обязательно проверит дееспособность и адекватность продавца. В случае неадекватности продавца суд станет на его сторону и обяжет вас вернуть участок. В это же время нет никаких гарантий, что психически нездоровый человек сможет вернуть вам деньги. Есть еще один юридический момент - вновь открывшиеся обстоятельства. Вы уже выстроили дом на приобретенном участке, а тут является человек, вышедший из мест заключения, и предъявляет претензии. Дело в том, что он имел право на этот участок, но не мог его приватизировать по понятной причине. В момент приватизации его интересы не были учтены.
Претендентом может стать гражданин, который в момент продажи участка еще не достиг совершеннолетнего возраста. А теперь он решил добиться справедливости. Хотя его права на участок менее весомы, чем на единственное жилье. И с хорошим адвокатом вам проще будет отстаивать свои законные интересы. Также вы можете включиться в чужие наследственные споры. Допустим, вы купили участок у конкретного лица. А через время является другой наследник и предъявляет претензии на участок. Он уже доказал в суде, что не имел возможности вовремя принять наследство, так что вам придется судиться с ним. Без помощи квалифицированного юриста по оформлению недвижимости вы вряд ли докажите свою правоту.
Теперь, когда дом на вашем участке уже выстроен, этот человек может многократно увеличить стоимость на свою часть земли. И это только видимая сторона всех тех неприятных ситуаций, в которые вы можете попасть, если решите составить договор самостоятельно. А есть еще масса "подводных камней", на которые может напороться в будущем ваше благополучие. Самостоятельно вы вряд ли учтете все моменты, на которые обязательно обратит внимание юрист-практик. С вариантами "земельного мошенничества" он сталкивается постоянно. К примеру, вам показали участок, и вы его приобрели. Но в действительности ваша земля может находиться где-то в стороне от продемонстрированной территории.
Поэтому привлеченный вами нотариус внимательно изучит все документы, касающиеся точного местонахождения именно того участка, который указан в государственном акте на право собственности на землю. Самостоятельное изучение всех сопутствующих сделке документов вряд ли станет гарантом уверенности, что процесс прошел удачно. Только профессионал из юридической компании сможет квалифицированно проверить всю правоустанавливающую документацию, которую предъявляет продавец. В государственном акте должен указываться конкретный адрес участка, наименование органа, выдавшего его, точный план, даже подписи соседей по поводу отсутствия претензий.
Юрист сверит документы с кадастром, изучит схему участка и сопоставит ее с планом реального местонахождения приобретаемой территории. Данная площадь, кстати, иногда не совпадает с указанными в документах точными размерами. В этом случае участок следует перемерить, а для этого привлечь специалистов. Вы сможете это сделать самостоятельно? Или вы рискнете построить часть дома на чужом участке? Вот еще пример мошенничества. Вам могут предъявить государственный акт, оформленный по всем правилам. Другие же документы с незаконными подписями останутся в землеустроительных органах.
Юрист сопровождающий сделку быстро заверит предъявленные вами бумаги, касающиеся купли-продажи, которые изначально составлялись по неверно оформленным документам. Ведь он их проверять не обязан. А через время бывший владелец участка найдет повод и расторгнет договор через суд. При этом вам вернут только ту сумму, которая указана в документах. А она по известным причинам обычно занижена. Таким образом, вы потеряете часть денег, но еще хуже, если вам продали участок, на котором строить жилье, в принципе, невозможно. Это может быть историческая зона или участок, имеющий важное сельскохозяйственное значение.
Еще на этой территории могли быть обнаружены захоронения ядовитых отходов, или водные артерии находятся слишком близко к поверхности земли. А вы не подумали, что под этим участком могут проходить какие-нибудь технические коммуникации? Строительство на нем потребует специального разрешения. А может быть, невдалеке от вашего участка находится действующий карьер, так что вам вряд ли захочется строить дом в таком месте. И все-таки основные причины конфликтов - это вопросы собственности и споры, касающиеся фиксации точных границ участка. Ваш адвокат выяснит эти вопросы в органах местного самоуправления, сверит предъявленные документы с оригиналом государственного акта.
Очень важно, чтобы документы соответствовали абсолютно всем пунктам отечественного законодательства, и на это ваш юрист обратит особое внимание. При составлении документа в первую очередь заполняются такие пункты: наименование сторон, предмет договора с описанием земельного участка, вид договора. Еще в пакет документов входят акт, подтверждающий право собственности на участок, отсутствие запрета на его отчуждение, подтверждение отсутствия запрета на использование участка в целевом назначении. Дополнительно должны быть указаны обязательства сторон и цена договора. Могут потребоваться дополнительные документы, на отсутствие которых вы вряд ли обратите внимание.
Когда все документы, над которыми поработал ваш юрист, наконец оформлены, приходит время произвести расчет. Без юридического сопровождения это делать опасно. Поэтому в договор наш доверенный представитель обязательно включит дополнительные пункты, касающиеся экспертной оценки участка, порядка расчета и ответственности за ненадлежащее выполнение условий договора. Также будут учтены и те условия, выгодные вам, при которых можно будет разорвать договор. Кстати, если существует задолженность по оплате за землю, то цену на нее можно снизить.
Если вы самостоятельно решили провести сделку, то может так случиться, что вместе с земельным участком вам передадут и долги, оставшиеся от старого хозяина. Это может быть, к примеру, ипотечная задолженность перед банком. А вы уверены, что прежний хозяин разорвал все арендные договоры и другие ограничения, касающиеся вашего права использовать данный участок в полной мере? Своевременно посоветуйтесь с нашим адвокатом, иначе придется решать дело в суде. Наш юрист подтвердит, что, сперва, нужно получить государственный акт на руки, а только после этого начинать задуманное строительство.
Еще нужно будет получить разрешение от местного совета на строительство вашего объекта. Особенно это касается строительства нежилых объектов специального назначения. Адвокат нашего центра обратит особое внимание на историю этого земельного участка. Если он перепродавался много раз, значит что-то в нем не так. Нужно будет сделать специальные запросы и расспросить соседей, чтобы убедиться в "чистоте" будущей сделки. Квалифицированно это сможет сделать только опытный в таких делах юрист - настоящий профессионал и отличный психолог.
Но если вы все-таки рискнули сэкономить на юридическом сопровождении и попали "в капкан" к мошеннику, паниковать не нужно. Наш адвокат поможет доказать в суде, что вас ввели в заблуждение умышленно, то есть против вас был совершен акт явного мошенничества. Или документы были составлены неправильно. К примеру, вы обнаружили несоответствие между планом участка и его реальным расположением. Таких нюансов очень много. В любом случае суд признает договор недействительным и обяжет вернуть деньги и участок прежним владельцам. С помощью профессионального юридического представительства вы получите еще и компенсацию за моральный ущерб.
В момент передачи денег также нужно быть внимательным и откинуть в сторону радостное благодушие по поводу завершения сделки. При отсутствии правильно оформленных документов, подтверждающих окончательный расчет, продавец-мошенник может опровергнуть факт получения денег и через суд отобрать уже оплаченный участок. И не забывайте, что его обязательно будет представлять адвокат. Тогда без юридического сопровождения со своей стороны вы беззащитны.